Bij de levering van een getransformeerd gebouw kan het nogal uitmaken of ten aanzien van deze levering overdrachtsbelasting (2% of 6%) dan wel 21% al dan niet kostprijsverhogende BTW verschuldigd is. Afhankelijk van het eindgebruik van het desbetreffende getransformeerde gebouw kan het wenselijk zijn dat geleverd wordt met BTW (bijvoorbeeld bij BTW belaste verhuur).
Indien sprake is van levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak, dan vindt de levering plaats met BTW. Wanneer sprake is van bestaande bouw, dan is de verkrijger overdrachtsbelasting (OVB) verschuldigd ten aanzien van deze levering. De vraag of door transformatie/verbouwing van een gebouw een nieuw vervaardigde onroerende zaak ontstaat, is echter zeer casuïstisch. Uit de jurisprudentie blijkt dat van opnieuw vervaardigde onroerende zaken sprake is wanneer een bestaand pand zodanig ingrijpend wordt verbouwd, dat na de verbouwing naar maatschappelijke opvattingen een nieuw goed is ontstaan dat daarvoor niet bestond. Het is lastig aan te geven waar exact de scheidslijn tussen wel of niet nieuw vervaardigd ligt. Hierbij vormen de volgende niet limitatieve criteria belangrijke aanwijzingen; wijziging uiterlijk, wijziging hoofdconstructie, functiewijziging en de hoogte van de verbouwingskosten ten opzichte van de waarde van het pand.
Uit de praktijk blijkt dat ten aanzien van transformatie/verbouwing van rijksmonumenten zelden sprake is van vervaardiging van een nieuw onroerende zaak, aangezien aan de verbouwing van rijksmonumenten vaak (veel) voorwaarden en restricties zijn verbonden. Immers, de historische en monumentale waarde van het pand moet behouden blijven, waardoor er geen extreme constructieve dan wel uiterlijke wijzigingen mogelijk zijn.
Echter, op 26 februari 2019 heeft rechtbank Zeeland-West-Brabant geoordeeld dat ten aanzien van een rijksmonument sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak (onderstaand geven wij u een korte samenvatting van de uitspraak). In deze zaak zijn veel van de voorwaarden en restricties van de verbouwing aan het rijksmonument weggenomen, omdat reeds duidelijk was dat het monument niet volledig behouden kon blijven. Hierdoor werd het mogelijk om het pand dusdanig te verbouwen waardoor, ondanks dat sprake is van een rijksmonument, een nieuwe onroerende zaak kon ontstaan. Deze uitspraak geeft derhalve aan, uiteraard sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval, dat ook bij een rijksmonument een verbouwing/transformatie kan leiden tot een vervaardigde nieuw onroerende zaak.
Korte samenvatting
Belanghebbende heeft op 13 oktober 2016 een deel van een voormalige wollenstoffenfabriek (Retailpark) gekocht voor circa € 13.1 miljoen. Van dit bedrag ziet circa € 11 miljoen op investeringskosten. Het Retailpark is sinds 1999 een rijksmonument. In 2009 is een vergunning verleent voor de restauratie van enkele gevels en de schoorsteen en is de bestemming gewijzigd van industrie naar industrie- en retail. In 2012 werd duidelijk dat behoud van het gehele Retailpark onmogelijk was en dat enkel de volgende elementen van het Retailpark behouden moesten blijven; het ketelhuis met schoorsteen, de fabrieksstraat van 330 meter lang, de gietijzeren zuilen met opengewerkt kapiteel en de contouren van de sheddaken.
Vervolgens is voor rekening van de verkoper een groot deel van het Retailpark gesloopt en verbouwd, hierbij zijn de volgende werkzaamheden verricht; aanbrengen van grote doorgangen in muren, verwijderen tussenmuren, volledige vernieuwing dak, reparatie/vervanging gietijzeren zuilen, aanbrengen nieuwe staalconstructie, grotendeels vernieuwen van de vloer en vervanging van vloer en dak van het ketelhuis. Belanghebbende is van mening dat een nieuw onroerende zaak is vervaardigd. De rechtbank stelt belanghebbende in het gelijk:
“Gezien de aard en de omvang van de verrichte werkzaamheden is aannemelijk dat de constructie van deel B1 zodanig is aangepast dat er bouwkundig sprake is van vervanging door nieuwbouw.
Dat monumentale aspecten zijn bewaard, doet aan dat oordeel niet af. Er was op enig moment geen sprake meer van bebouwing die de functie van een gebouw kon vervullen (vgl. Hoge Raad 5 oktober 2018, ECLI:NL:HR:2018:1866, BNB 2019/5). De omstandigheid dat de uitstraling van het gebouw in stand is gebleven, doet evenmin eraan af dat sprake is van in wezen nieuwbouw. Nieuwbouw kan immers gepaard gaan met behoud van een bepaalde uitstraling.”
Meer informatie?
Heeft u vragen? Neem dan contact op met Susan Raaijmakers of Kirsten de Goede.