Categorie: Nieuws

Btw of overdrachtsbelasting, ‘kiezen’ tussen twee kwaden?

Fiscaal zijn bij vastgoedtransacties met name de overdrachtsbelasting (2% of 6%) en de btw (21%) van belang. Uitgangspunt is dat de levering van een gebouw belast wordt met overdrachtsbelasting. Omdat de levering van nieuwe gebouwen echter ook is belast met btw, geldt in die gevallen doorgaans een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Door aan de juiste knoppen te draaien kunnen ontwikkelaars en aannemers een transactie zo vormgeven dat btw, overdrachtsbelasting of een mix van beide is verschuldigd. Belangrijkste instrumenten daarbij zijn de manier waarop gecontracteerd wordt en de timing van de overdracht. Wat voordelig is, hangt voornamelijk af van het eindgebruik van het gebouw. Hierover later meer. Eerst gaan wij in op de fiscale kwalificatie van het gebouw na de transformatie. Hoewel dit vaak iets minder stuurbaar is, is dit wel van belang om de fiscale uitwerking te begrijpen.

Transformatie: fiscaal niet altijd nieuw

Transformatie van een gebouw kan fiscaal tot nieuwbouw leiden, maar dat is niet altijd het geval. Nieuwbouw door transformatie wordt fiscaal ook wel ‘in wezen nieuwbouw’ genoemd. Is sprake van in wezen nieuwbouw? Dan is de levering belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Is geen sprake van in wezen nieuwbouw? Dan is de levering belast met overdrachtsbelasting en in principe vrijgesteld van btw.

Wanneer is fiscaal dan sprake van in wezen nieuwbouw? Dat is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Algemene regels zijn lastig te geven, maar uit rechtspraak volgt dat met name de aard en de omvang van de wijzigingen ingrijpend moeten zijn. Wijzigingen in het uiterlijk, aan de bouwkundige constructie of van de functie kunnen daar aanwijzingen voor zijn, maar ook de omvang van de transformatiekosten kan een rol spelen.

Dat de beoordeling zeer feitelijk is blijkt wel uit de rechtspraak van de Hoge Raad. Zo was er bij een woon/winkelpand dat werd getransformeerd tot kinderdagverblijf volgens de Hoge Raad geen sprake van in wezen nieuwbouw. Een winkelpand dat werd getransformeerd tot een kleiner winkelpand en met daarboven woningen, leidde volgens de Hoge Raad echter wel tot in wezen nieuwbouw. De verklaring voor die verschillende uitkomsten? De (sloop)werkzaamheden waren in het tweede geval veel ingrijpender.

Koop-/aanneemovereenkomst: splitsen, of juist niet?

Fiscaal kan het verschil uitmaken of één partij het oude gebouw levert en de transformatie uitvoert, of dat levering en transformatie worden verdeeld over twee of meer partijen. In het eerste geval is er voor de btw namelijk sprake van één prestatie. In het tweede geval is sprake van meerdere prestaties. Wij spreken hiervoor ook wel van de gecombineerde en de gesplitste koop-/aanneemovereenkomst (k/a).

Gecombineerde koop-/aanneemovereenkomst: levering van het (oude) gebouw en de transformatie worden door dezelfde partij uitgevoerd. Voor de btw is sprake van één prestatie.

Gesplitste koop-/aanneemovereenkomst: partij A levert het oude gebouw, terwijl partij B (en eventueel C, D etc.) de transformatie uitvoert. Voor de btw is sprake van meerdere prestaties.

Bij een gecombineerde k/a moet voor de heffing van btw worden bepaald of de transformatie wel of niet tot nieuwbouw heeft geleidt. Indien sprake is van nieuwbouw, dan is de hele transactie belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dus ook de levering van de oudbouw of de grond. Is er geen sprake van nieuwbouw, dan is de transactie vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. De koper betaalt dan dus ook geen btw over de transformatiekosten (let op: de aannemer/ontwikkelaar wel over zijn inkoop!). Hoeveel overdrachtsbelasting verschuldigd is, is afhankelijk van het moment van levering. Is dat voordat de transformatie is begonnen? Dan is geen overdrachtsbelasting verschuldigd over de transformatiekosten. Is dat nadat de transformatie is voltooid? Dan is overdrachtsbelasting verschuldigd over de volledige prijs, dus ook over de transformatiekosten. Timing is hier dus van belang!

Bij een gesplitste k/a werkt het anders. In dat geval worden er voor de btw meerdere prestaties verricht. De levering van het oude gebouw door partij A aan de koper, voorafgaand aan de transformatie, is vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting. De transformatiekosten worden door partij B, de aannemer, rechtstreeks aan de koper gefactureerd en zijn belast met btw.

En wat is nou fiscaal het voordeligste?

Dat hangt met name af van het eindgebruik van het getransformeerde gebouw. Indien het eindgebruik met btw is belast, bijvoorbeeld de btw belaste verhuur van kantoorruimte, dan zal het fiscaal doorgaans het gunstigste zijn om de transactie zoveel mogelijk in de btw te laten plaatsvinden. De koper kan de btw dan immers terugkrijgen, waardoor die niet kostprijsverhogend werkt. De overdrachtsbelasting werkt daarentegen wel kostprijsverhogend.

Indien het eindgebruik van het gebouw niet met btw wordt belast, zoals bijvoorbeeld gebruik als woning, is het fiscaal doorgaans het gunstigste om de levering van de oudbouw in de overdrachtsbelasting plaats te laten vinden. Dit omdat het tarief van de overdrachtsbelasting (2% of 6%) een stuk lager is dan het tarief van de btw (21%). Om het geheel nog wat ingewikkelder te maken (leuker kunnen we het niet maken…), hebben verkopers vaak juist baat bij een levering in de btw. Indien zij met btw leveren, kunnen zij de btw op hun inkoopkosten namelijk terugvragen. Op de juiste wijze contracteren (gecombineerd of gesplitst) kan hier het verschil maken.

Uit hetgeen bovenstaande blijkt wel dat op de vraag wat fiscaal het voordeligste is, geen eenduidig antwoord is te geven. Dit komt doordat de fiscaal meest gunstige route afhangt van veel factoren, waaronder het eindgebruik van het gebouw, hoe ingrijpend de transformatie is (in wezen nieuwbouw?) en de hoogte van de verschillende kosten, zoals de transformatiekosten en de aanschafkosten van de oudbouw. Het is daarom van belang om voor ieder project een gedegen analyse te maken. Indien nodig met behulp van een (ervaren) adviseur. Dat kan veel schelen.

Zelf meer weten?

Dan nodigen wij u van harte uit voor de Business Meeting Fiscale Vastgoedactualiteiten op 25 september 2019 met Susan Raaijmakers en Aad Rozendal. Susan zal dan de fiscale aandachtspunten omtrent de transformatie van vastgoed nader toelichten. Uiteraard kunt u ook rechtstreeks contact opnemen met Susan, dat kan op telefoonnummer 06 – 15 88 64 25.

Currently it is assumed that the shareholder of a Dutch company, being an intermediate holding company, has valid commercial reasons reflecting economic reality, in case the shareholder has relevant substance (such as office space and payroll costs of EUR 100,000). In case there is no relevant substance at the level of the shareholder, it is still possible to proof that there are commercial reasons present. In both cases the domestic dividend withholding tax exemption will be applicable and no corporate income tax will be levied.

The proposed new rules entail that the Dutch Tax Authorities can deny the domestic withholding tax exemption and may levy corporate income tax if they can demonstrate that the primary objective, or one of the primary objectives, for holding the Dutch participation, is tax evasion. As such, the substance requirements do not longer serve as a safe harbor for the tax payer, but they will become relevant to determine who will bear the burden of proof.

The State Secretary has confirmed that this change should in principle not affect existing rulings, only in case the Dutch Tax Authorities notify the tax payer that the ruling is no longer valid.

More information?

For more information, please contact Gerriët Nagelhout.

Requalification to equity

Under Dutch tax law, the qualification of the instruments in principle follows the qualification for civil law purposes. Debt is however requalified to equity if the instrument is considered: (i) a sham loan, (ii) a loss financing loan or (iii) a profit participating loan. In this case, the tax inspector argued that the convertible instruments should be considered a sham loan and / or profit participating loan.

The Amsterdam Higher Court ruled that the convertibles instruments cannot be considered either one by applying a strict interpretation in this regard.

Sham loan

With respect to the sham loan, the tax inspector argued that towards third parties, the group insinuated that the Dutch company would be equity financed. The Court ruled in favor of the taxpayer and deemed the presentation of the convertible instruments in the financial statements of the Dutch entity relevant. Furthermore, the Court ruled that certain documents to which the tax inspector referred were not drafted from the perspective of the Dutch taxpayer, but that from the perspective of the investors / French parent companies the Dutch entity was equity financed. The Court did not agree with the tax inspector that an indication of a sham loan can be found in the fact that there is no pick up of the interest income under French tax law due to the hybrid character of the convertibles.

Profit participating loan (PPL)

It follows from Dutch case law that a loan qualifies as PPL if the following requirements are met:

• interest is profit dependent;
• the loan is subordinated to all other creditors; and
• the loan has no fixed term (or the maturity date exceeds 50 years) and will be payable upon bankruptcy, suspension of payment or liquidation.

In the case at hand, the maturity date of the convertible instruments was set at 40 years. It was at the discretion of the Dutch taxpayer to convert the instruments into equity or repay the principal amount and accrued interest. The tax inspector argued a more economic approach – which was followed by the Lower Court – under which also instruments with a maturity date of less than 50 years could qualify as a PPL. The Amsterdam Higher Court prescribed a strict interpretation of the case law under which the PPL is defined. Therefore the convertible instruments have not been requalified to equity for Dutch tax purposes.

Deductibility of interest / Abuse of law

Without going into detail, the Amsterdam Higher Court also ruled that the convertible instruments and the interest rate of 13% should be at arm’s length and that the formal criteria to apply specific interest deduction limitation rules were not met. Therefore, the interest on the convertible instruments should be deductible under Dutch tax law. However, considering the set up of the acquisition structure, the Court ruled that the objective of the financing structure was in breach with the applicable legislation and that the sole purpose of the financing structure was to create a tax advantage. Therefore, although in line with the then applicable legislation, the deductibility of the interest was denied under the application of fraus legis (abuse of law).

Next steps

Appeal may be lodged at the Dutch Supreme Court. The Supreme Court will not (re)consider or examine the facts and is required by law to base its deliberations on the facts as established by the lower court(s). The Supreme Court will therefore render a judicial decision on a point of law, including procedural law.

More information?

For more information, please contact Jimmie van der Zwaan or Maud Kallen.

The above proposal to amend the Dutch Mining Act was published for consultation. We would like to address two specific issues of the proposal  below:

Widening of the investment allowance scheme from 25% to 40%

Currently, investments in assets for the exploration and exploitation of natural resources benefit an additional deduction of 25% (in Dutch: “investeringsaftrek marginale velden”). This additional deduction is only available for investments relating to marginal fields. In order to qualify as marginal field one has to fulfil a fairly long approval procedure.

In order to provide an incentive it is intended to increase the investment deduction from 25% to 40%. The incentive will not only be available for investments in marginal fields but apply to any investment relating to the exploration and exploitation. This would also eliminate the uncertainty and avoids undue loss of time when taking the necessary investment decisions. We feel this is a welcome improvement for future business.

Exemption of the removal obligation for re-usable platforms

Under the current Mining Act any mining platform has to be fully removed in case they are no longer in operation. Nevertheless, there are no measures to ensure the financials are there to ensure the removals can be paid for. By means of a Decommissioning Security Agreement and a Decommissioning Security Monitoring Agreement it should be ensured that the financial means and the financial security, is sufficient for decommissioning and abandonment. By means of exemption to the main rule, it should be prevented that infrastructure is dismantled and should be kept for re-use.

Further amendments should be made in the applicable rules and regulations to further clarify this exemption and the financial implications for involved parties.

More information?

Please contact Jimmie van der Zwaan or Berend van Holthuijsen for more information.

Prevention of tax avoidance and tax evasion

In the coming months – ultimately by September 2019 – we can expect the legislative proposal for the implementation of the second European Anti-Tax Avoidance Directive (ATAD2) relating to hybrid mismatches with non-EU countries. ATAD2 intends to prevent tax structures which result in non-taxation, for example the commonly used CV/BV structures. Under the new rules the Netherlands may levy tax – or not allow a deduction – in case the other country does not levy tax. Furthermore, in the last quarter of this year the legislative proposal for the conditional withholding tax on interest and royalties will be published. In case a Dutch company pays interest or royalties to an affiliated company in a low taxed jurisdiction, the Netherlands will levy a conditional withholding tax. The tax rate will be similar to the highest corporate income tax rate.

Lowering the burden on employment

As per 2020 the personal income tax rate will be lowered. The second and third bracket will be taxed against 37.8% and in the highest bracket a personal income tax will be levied of 50.5%. In 2021 the current four bracket system will be replaced for a two bracket system in which income up to EUR 68,507 will be taxed against 37.05% and a tax rate of 49.5% in the second bracket. Another advantage of employment will be the increase of the free space in the work related cost scheme (‘WKR’). Currently this is 1.2% of the amount of the total wages. It is proposed that as from 2021 the free space will be 1.7% up to EUR 400,000 and 1.2% for the remaining part.

Attractive business climate

The State Secretary of Finance is working together with the State Secretary of Economic Affairs and Climate Policy on new legislation to create a more attractive business climate for companies with genuine economic activities. One of the proposals is legislation with respect to the taxation of stock options. This should improve the willingness to work for a start-up or scale-up in the Netherlands. The intention is to postpone the taxation until the shares related to the stock options are sold. This rule is intended to be implemented as per January 1, 2020. Furthermore, the Dutch ruling practice will change. We recently published a newsflash on this topic.

More information?

Please contact Jimmie van der Zwaan, or Gerriët Nagelhout.

 

Susan Raaijmakers: “Super leuk, had het helemaal niet verwacht maar wel gehoopt! Afgelopen week kreeg ik al wel hele leuke reacties op mijn LinkedIn van mensen die op mij gestemd hebben. Wat maakt iemand een goede netwerker? Wees selectief waar je wel of niet naar toe gaat. En netwerken is er niet alleen om omzet of klanten binnen te halen, maar te sparren met gelijkgestemden uit de branche. Daar leer je zelf ook van en kom je verder mee.”

Indien sprake is van levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak, dan vindt de levering plaats met BTW. Wanneer sprake is van bestaande bouw, dan is de verkrijger overdrachtsbelasting (OVB) verschuldigd ten aanzien van deze levering. De vraag of door transformatie/verbouwing van een gebouw een nieuw vervaardigde onroerende zaak ontstaat, is echter zeer casuïstisch. Uit de jurisprudentie blijkt dat van opnieuw vervaardigde onroerende zaken sprake is wanneer een bestaand pand zodanig ingrijpend wordt verbouwd, dat na de verbouwing naar maatschappelijke opvattingen een nieuw goed is ontstaan dat daarvoor niet bestond. Het is lastig aan te geven waar exact de scheidslijn tussen wel of niet nieuw vervaardigd ligt. Hierbij vormen de volgende niet limitatieve criteria belangrijke aanwijzingen; wijziging uiterlijk, wijziging hoofdconstructie, functiewijziging en de hoogte van de verbouwingskosten ten opzichte van de waarde van het pand.

Uit de praktijk blijkt dat ten aanzien van transformatie/verbouwing van rijksmonumenten zelden sprake is van vervaardiging van een nieuw onroerende zaak, aangezien aan de verbouwing van rijksmonumenten vaak (veel) voorwaarden en restricties zijn verbonden. Immers, de historische en monumentale waarde van het pand moet behouden blijven, waardoor er geen extreme constructieve dan wel uiterlijke wijzigingen mogelijk zijn.

Echter, op 26 februari 2019 heeft rechtbank Zeeland-West-Brabant geoordeeld dat ten aanzien van een rijksmonument sprake is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak (onderstaand geven wij u een korte samenvatting van de uitspraak). In deze zaak zijn veel van de voorwaarden en restricties van de verbouwing aan het rijksmonument weggenomen, omdat reeds duidelijk was dat het monument niet volledig behouden kon blijven. Hierdoor werd het mogelijk om het pand dusdanig te verbouwen waardoor, ondanks dat sprake is van een rijksmonument, een nieuwe onroerende zaak kon ontstaan. Deze uitspraak geeft derhalve aan, uiteraard sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval, dat ook bij een rijksmonument een verbouwing/transformatie kan leiden tot een vervaardigde nieuw onroerende zaak.

Korte samenvatting

Belanghebbende heeft op 13 oktober 2016 een deel van een voormalige wollenstoffenfabriek (Retailpark) gekocht voor circa € 13.1 miljoen. Van dit bedrag ziet circa € 11 miljoen op investeringskosten. Het Retailpark is sinds 1999 een rijksmonument. In 2009 is een vergunning verleent voor de restauratie van enkele gevels en de schoorsteen en is de bestemming gewijzigd van industrie naar industrie- en retail. In 2012 werd duidelijk dat behoud van het gehele Retailpark onmogelijk was en dat enkel de volgende elementen van het Retailpark behouden moesten blijven; het ketelhuis met schoorsteen, de fabrieksstraat van 330 meter lang, de gietijzeren zuilen met opengewerkt kapiteel en de contouren van de sheddaken.

Vervolgens is voor rekening van de verkoper een groot deel van het Retailpark gesloopt en verbouwd, hierbij zijn de volgende werkzaamheden verricht; aanbrengen van grote doorgangen in muren, verwijderen tussenmuren, volledige vernieuwing dak, reparatie/vervanging gietijzeren zuilen, aanbrengen nieuwe staalconstructie, grotendeels vernieuwen van de vloer en vervanging van vloer en dak van het ketelhuis. Belanghebbende is van mening dat een nieuw onroerende zaak is vervaardigd. De rechtbank stelt belanghebbende in het gelijk:

“Gezien de aard en de omvang van de verrichte werkzaamheden is aannemelijk dat de constructie van deel B1 zodanig is aangepast dat er bouwkundig sprake is van vervanging door nieuwbouw.

Dat monumentale aspecten zijn bewaard, doet aan dat oordeel niet af. Er was op enig moment geen sprake meer van bebouwing die de functie van een gebouw kon vervullen (vgl. Hoge Raad 5 oktober 2018, ECLI:NL:HR:2018:1866, BNB 2019/5). De omstandigheid dat de uitstraling van het gebouw in stand is gebleven, doet evenmin eraan af dat sprake is van in wezen nieuwbouw. Nieuwbouw kan immers gepaard gaan met behoud van een bepaalde uitstraling.”

Meer informatie?

Heeft u vragen? Neem dan contact op met Susan Raaijmakers of Kirsten de Goede.

Examples of cases whereby rulings are no longer issued 

The letter provides several examples of situations in which the Dutch tax authorities intends to no longer issue rulings once the new policy is implemented. The examples can be summarized as follows:

• Situations in which it is apparent that tax avoidance is the single or decisive motive of the structure, such as hybrid structures that create deduction/ no inclusion-situations. The examples provided are all quite obvious and one can therefore wonder how the Dutch tax authorities will decide in cases in which the motive is less clear.
• Situations in which there is insufficient economic nexus in the Netherlands. Unfortunately, the letter does not provide further detail on the (substance) requirements which need to be met in order to have sufficient economic nexus in the Netherlands. The examples do mention that relevant personnel should be present in the Netherlands who perform the operational business activities and that qualified personnel can be hired via an employment agency or from a Dutch group company (the “payroll company”).
• Situations which involve companies that are located in jurisdictions that are either on the EU-black list or are located in designated low-tax jurisdictions. The examples given are fairly strict and unfortunately there is no exemption for genuine business activities.

Please note that the aforementioned terms will be explained in the Decree and will be further specified by way of publishing the anonymized summaries of the rulings after July 1, 2019.

Anonymized summaries of rulings

For transparency purposes, all rulings with an international character agreed upon with the Dutch tax authorities will be made available to the public by way of an anonymized summary. Several examples of such summaries are attached to the letter. In addition, the Dutch Ministry of Finance notes that also summaries of unsuccessful ruling negotiations will be made available.

 Policy document

The Dutch Ministry of Finance published a draft policy document, which outlines the new (international) ruling policy. The procedure to obtain a ruling will differ significantly from the former procedure. Within the Dutch Tax Authorities a coordinating team and committee will be introduced in order to further centralize the procedure of international ruling requests. These teams are responsible for aligning the policy and practice and ensuring consistent quality of content as well as the procedural aspects of international tax rulings. As expected, the rulings with an international character will in principle be valid for a period of 5 years.

More inforation?

If you would like more information or if you have any questions regarding this new ruling policy, please contact Jimmie van der Zwaan, Gerriet Nagelhout, Thomas Dijksman or Berend van Holthuijsen of Taxand Netherlands.

 

 

In een ongedwongen ambiance, werd de gelegenheid gegeven om nader kennis te maken met relaties van Taxand Nederland, Van Wilsum & Van Loon Architecten en Looije Properties. De lunch was een groot succes!

For the whole article, check this link.