Als ontwikkelende vastgoedbelegger in verhuurwoningen, wil je je btw-druk zo laag mogelijk houden. De btw op je investeringskosten, dus ook de btw op de aankoop van een perceel grond, kun je als verhuurder van woningen namelijk niet in aftrek brengen. Heb je eenmaal een mooie locatie gevonden, dan is het dus gunstiger om de grond aan te kopen met 6% overdrachtsbelasting (hierna: OVB) in plaats van met 21% niet aftrekbare btw. De levering van grond is belast met btw en niet met OVB indien sprake is van levering van een bouwterrein. In bepaalde situaties kan de verkrijging van het economische eigendom (hierna: econoom) voorafgaande aan de levering van het juridische eigendom van de grond mogelijk uitkomst bieden om de btw-druk te verlagen. Aan de hand van een casus, maken wij een en ander inzichtelijk.
Casus:
We hebben een stuk grond met bestaande oude opstallen (hierna gemakshalve: locatie). A is eigenaar en B wil de locatie hebben om hierop nieuwbouwwoningen te realiseren voor verhuur. Dit betekent dat het voor B voordeliger is om de grond in de OVB in plaats van in de btw geleverd te krijgen. De 21% btw over de aankoop van de locatie als bouwterrein is namelijk niet aftrekbaar voor B, vanwege de uitgaande btw-onbelaste prestatie die B met de locatie zal gaan verrichten (verhuur van woningen).
Onderstaand laten wij zien hoe het mogelijk is voor B om de locatie in de OVB te verkrijgen, terwijl op het moment van de uiteindelijk juridische verkrijging (passeren van de leveringsakte), B een bouwterrein verkrijgt.
Uitwerking:
Voorafgaand aan de juridische levering, wordt er reeds aan B een econoom geleverd van de locatie (grond inclusief de nog aanwezige oude opstallen). Dit gebeurt middels contractuele afspraken welke worden opgenomen in de koopovereenkomst. Er is sprake van de verkrijging van een econoom voor de overdrachtsbelasting, indien bijvoorbeeld afgesproken wordt dat B toegang krijgt tot de locatie om de nog aanwezige opstallen voor eigen rekening en risico te slopen en B enig risico draagt op de waardeverandering van de locatie. Hierbij is het verder van belang dat ook voor btw-doeleinden het tijdstip van de verkrijging van de econoom kwalificeert als een levering. Zodra sprake is van een econoom voor overdrachtsbelasting doeleinden zal in veel gevallen tevens voor btw doeleinden aangenomen kunnen worden dat B de beschikkingsmacht over de locatie heeft verkregen. Alsdan is ook voor de btw sprake van een levering van de locatie.
Deze levering van de econoom van de locatie kwalificeert derhalve zowel als een verkrijging voor de OVB en als een levering voor btw doeleinden. Echter op het tijdstip van de verkrijging van de econoom door B, kwalificeert de grond met de bestaande opstallen nog niet als een bouwterrein. Dit betekent dat er voor btw doeleinden wel sprake is van een levering, maar het is geen met btw belaste levering. Dit resulteert voor B in een verkrijging van de econoom van de grond, welke op dat moment enkel belast is met OVB.
Als de locatie eenmaal bouwrijp is, ergo er is sprake van een bouwterrein, wordt vervolgens het juridisch eigendom van de locatie geleverd middels het passeren van een leveringsakte. Echter omdat je voor de btw maar 1 keer een levering kan hebben van hetzelfde goed, is de juridische levering in deze situatie geen levering meer voor de btw.. Er is namelijk al btw-technisch geleverd ten tijde van de levering van de econoom van de locatie (weliswaar een btw vrijgestelde levering). Bij de juridische levering is er dan ook geen samenloop van btw en OVB, maar enkel sprake van een verkrijging voor de OVB. De grondslag waarover OVB is verschuldigd vanwege de juridische levering, wordt vervolgens verminderd met de grondslag voor de OVB waarover bij de overdracht van de econoom reeds OVB is betaald.
Conclusie:
Door het vormgeven van een grondtransactie waarbij eerst een econoom wordt verkrijgen van grond met nog de oude opstallen en de verkrijging van het juridische eigendom pas plaatsvindt na de kwalificatie van de grond als bouwterrein, kan in beginsel 15% kostprijsverhogende fiscale kosten bespaard worden. Uiteraard dienen de overeenkomsten c.q. gemaakte afspraken tussen betrokken partijen op de juiste wijze te worden vormgegeven. Wellicht ten overvloede zij opgemerkt dat bovenstaande aanpak en de uiteindelijke fiscale uitwerking van geval tot geval beoordeeld met worden en dat de Belastingdienst een afwijkend standpunt kan innemen.
Taxand is uiteraard graag bereid om u hiermee te helpen. Voor verdere vragen kunt u contact opnemen met Susan Raaijmakers, vastgoed partner Taxand Nederland.